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观点直击 | 不唯目标论 绿地香港审慎拿地和多元化分拆可能(实录)

观点地产网 8月27日,绿地香港线上召开了中期业绩会,董事会主席兼行政总裁陈军带领副总裁陈增立、董事会秘书雷雨列席会议。

按照惯例先是开篇致辞,陈军颇有些感慨:“恰逢绿地香港成立8周年,转瞬间,八载峥嵘,见证初心”。

陈军总结当下境况——去年下半年以来,房地产市场的调剂密集发生,从“三道红线”到各地市近300个大小的调整房地产市场的政策,近期住建部联合八部门发出通知,部署加大房地产秩序的整治力度。

“整个房地产市场发生了很大的内生变化,行业洗牌和重塑在加速,房地产企业的发展也面临着巨大的挑战。”

而反观自身,绿地香港业绩半年红,陈军表示庆幸,认为这是公司2018年提出行稳致远后做出战略调整的成果。

根据半年报数据,截至2021年6月30日止六个月,绿地香港收益约134.49亿元,同比增长约33%;公司拥有人应占期内溢利约为14.27亿元,同比增长约46%;毛利润41.28亿元,同比增加22%;毛利率为31%,保持在行业内较高水平。

会上,管理层多次传达绿地香港“不唯目标论”的理念,更注重安全性。陈军重申:“对绿地香港来讲,我觉得行稳致远是更重要的。”

当下,他认为,如何在行业里定位自己,如何选择自身可持续的发展路径显得尤为重要。“尽快的盘活长期存量资产和新增项目的去化,获得更好的现金流,来应对房地产行业盘整之后可能带来的新一轮发展机会,这是管理层重点思考的。”

下半年审慎拿地

上半年,绿地香港实现合约销售额约188.11亿元,已售合约建筑面积则约为140.86万平方米,合约销售额主要来源依旧分布于长三角及大湾区等重点区域的项目,分别占合约销售额的约52%及32%。

年初管理层定下全年600亿元合约销售目标,同比仅增长10%。但鉴于当下市场变化,销售目标或有调整。

陈军表示:“不唯规模论,更重要的是让公司有合理的经营效益,这个才是重中之重。”主要的方向则是注重优质的回款和良好的经营性现金流。

而回款也一向是管理层比较有信心的。雷雨表示,公司连续3年回款率均超90%以上,上半年的回款达到230亿元,签约回款率则超过了120%。

截至上半年,绿地香港已售未结转金额930亿元,对应面积约740万平方米,预计今年结转320亿,与去年持平。

在投资端,上半年绿地香港在8个城市共获取10幅土地,支付土地金额约110亿元,合计建筑面积约182万平方米,住宅占比88%。按土地投资金额看,土储分布在广东、江苏、浙江、云南、广西分别占比40%、29%、10%、10%及7%。

截至目前,绿地香港总土储2600万平方米。管理层介绍,因为不拿地王,绿地香港的平均楼板价在3700元/平方米,而近3年平均售价为1.2-1.3万元/平方米之间,利润空间尚且可观。不过上半年拿地的平均楼板价达到了8073元/平方米,拿地成本有所提高。

目前绿地香港整体的土储权益比为84%,陈增立对此表示,随着公司整体经营把控和外部合作的加强,权益比会适当降低,只不过拿地权益比转化成报表上结转的权益比,应该还要滞后2-3年。

本次业绩会上,管理层更加强调,绿地香港后续对于项目投资测算更加谨慎,更注重安全性。

雷雨介绍,在“两集中”政策下,绿地香港内部采用“三审两会”项目获取的制度,需要经过“投资条线项目初判-城市公司内部审核-再到总部相关部门的审核-项目投资预审会及投决会”这一系列严格的审核流程才能做项目投资。

至于拿地投资价值,主要从城市能级、板块价值、项目本体以及投资收益四个方面考量,战略勾地、收并购、公开市场三种方式结合,其中公开市场拿地目前占比仍旧较高,为81%。“我们会充分考虑现金流和ROI的情况决定是否投这个项目”,雷雨称。

但整体的拿地预算,管理层并没有设下具体指标。陈军称:“市场的变化速度应该说远远超出计划,我们以前做年度目标,但是现在会发现年度目标里面每个季度、每个月份都会出现很多不确定的因素。

因此出于要应对市场调控变化的考虑,陈军表示:“今年下半年拿地一定是审慎再审慎,不为完成计划而投资,而是选择适时投资。”

在投资考量上也更加细化,包括监管资金、预售条件、信贷额度的投放空间等来决定项目的投资与否,而不是简单的看市场接受多少价格,有多少盈利空间。

多元化分拆可能性

在经历曾经负债高达170%的激进阶段后,绿地香港在近两年进入了平缓增长期。

低杠杆的策略下,截至上半年,绿地香港的负债比率净额稳定维持约为52%,借款总额约250.54亿元,有息负债251亿元,其中长期负债占58%,短期负债占42%;现金及现金等价物总额约131.91亿元,现金短债比为1.24。

陈增立表示:“公司首先会控制现金流相匹配的短债规模。目前其平均融资成本为5.6%,后续在融资中控制成本也是优先考虑的。”

开发贷是绿地香港目前主要的融资渠道,其成本比较低,周期比较长,跟公司的项目周期也相对匹配。而在融资渠道拓展上,陈增立表示,近期已有一些新的融资方式落地,包括供应链投放到位9亿,与外资基金进行项目合作;此外绿地香港也有少许存量境外债券。

为应对市场变化,更稳健多元的经营策略更为绿地香港所重视。2019年,绿地香港明确提出“房地产+”的业务战略,目前形成了产业园区、健康产业、长租公寓以及资产管理四大板块。

长租公寓方面,陈军介绍,上半年其自主品牌和产品——“菁舍”通过互联网+的模式布局新的业务增长极,整体出租率保持在97%以上,ROE回报率7.6%,下半年待开业数量达到2342间。

按照管理层设定的发展目标,长租公寓要在今年争取做到1万间,未来五年达到5-10万间的规模。未来在投资布局上,将相对集中在北上广深等核心城市及南京、杭州、苏州等新一线城市,也不排除布局成都、西安等重要的区域核心节点城市。

而当下物业股上市潮尚未褪去,投资者更加关心绿地香港物业板块分拆的可能性。

陈增立介绍道:绿地香港目前的物业管理面积1000多万平方米,另外已签约的900万平方米也将转化成管理面积。

至于是否有分拆物业的计划,陈军并未给出明确回应,只称:“登陆资本市场将作为一个重要的选择项。”

他认为,最近物业股投资正回归理性,而物业管理公司的核心,还是在于如何做好流量出口、经营性收益等,不断打磨自身管理服务的水平,这也是绿地香港的着重点。

相比物业,显然管理层对于大健康和不动产运营板块有更明确的分拆计划。陈军透露:“我们在起步初期,就做好了一些股权架构和激励机制的设计,讨论管理层和核心管理团队的入股,同时建立更好的市场化股权设置架构,以便于未来组织和团队能够更好的把这个产业做完整,成为绿地香港很重要的一个补充部分。”

据他所言,目前绿地香港在不断加强大健康和不动产运营的能力打造,并且有引进战略投资者的想法,不排除分拆上市的可能。

以下是绿地香港控股有限公司2021年中期业绩发布会问答实录:

现场提问:公司2021年整体的拿地预算额度是多少?今年的拿地标准是什么?新项目主要通过什么方式获取?

陈军:从去年下半年到今年7月份,市场的变化速度应该说远远超出计划,我们以前做年度目标,但是现在会发现年度目标里面每个季度、每个月份都会出现很多不确定的因素。从一连串的调控政策来讲,今年下半年拿地一定是审慎再审慎,因为整体的调控思路到底是不是会进一步的深化,还是随着很多企业出现了承兑的危机之后会有所缓和,银行两条线的控制之下,对房地产行业现金流的间接影响,我想这都给绿地香港出了很好的题目,给行业也出了一个很好的题目。

所以今年下半年整体投资不为完成计划而完成,还要根据市场的调整状况,我们适时选择合适的投资机会。现在对投资的考量,从过去简单的是以城市、区域经济为结构支撑,现在我们已经量化考核到50个子项,这里面包括监管资金、预售条件、贷款、信贷额度的投放空间,这些综合性政策的影响来决定这个项目的投资与否,而不是简单的看这个市场接受多少价格,有多少盈利空间。我们会从整个项目运营体系的可达成程度考虑,做一些投资策略,现在的确很难给出一个目标和任务,我想现阶段更重要的还是要把握好市场的节奏。

现场提问:目前按揭放款有所收紧,管理层对此怎么看?

陈增立:关于按揭贷款,确实在两个集中管理之后按揭方面有所收紧,但是我们也看到,不同的地区它的转化周期不一样,而我们在获取项目的时候,每个地方的金融政策也是作为重要的考量。另外在按揭实际争取投放的过程当中,我们认为按照目前的趋势来讲,应该还是会向头部房企集中,越是这种局面,越是会向优势综合品牌方面投放资源。

我们也在努力提高产品竞争力,产品的定位准确,提高我们销售的吸引力,有些客户会愿意提高首付的比例。另外,我们也会通过一些大单和商业项目整体的去化,也能够直接带来按揭。最后我们还会跟金融机构有很多的业务上通过公司联动互惠互利,来达成金融机构愿意更多的按揭放在我们这边来。我们觉得,依靠整体业务上的把控以及双方长期的合作关系,下一步这方面的额度还是能够有突破的。

现场提问:公司截至2021年上半年已售未结转的情况具体如何?

陈增立:截止到半年末,绿地香港已售未结转金额930亿元,对应的面积大概是740万平方米。目前绿地香港整体土储是2600万平方米,减除这部分已售未结转的面积可能还有1900万平方米。绿地香港已经保持差不多两年300亿以上的结转,预计今年结转在320亿。

这个节奏跟我们当前的已售未结转的量是相匹配的,预期未来随着已售未结转的量,在这样的规模之上不断的结转,会带动财务报表的资产负债结构进一步优化。下半年的结转差不多是190亿左右,都是按照既定的运营节点在铺排,应该是有序推进,问题不会太大。

现场提问:公司对于未来权益比持有什么样的看法,在未来是否会适当的降低?

陈军:我想从投资的合作角度上来讲,绿地香港也是开放的。在合作伙伴选择上,我们倾向于考量对经营性现金流和自有资金回报率有提升的合作方式,比如适度的输出一些管理职能,引进一些平台公司,或者是机构投资者,这样的话,有效提高绿地香港的自有资金回报率。

陈增立:目前我们土储当中在新一线和二线城市占比65%左右,在核心城市的比重还是非常高的。另外,当前我们确实结转的权益比重比较高,80%左右,从综合的评判来讲,市场当中70%-75%都是非常主流的权益比的比例。

未来会适当的降低一些权益比,但是这个权益比转化成报表上结转的权益比,应该有个过程,至少应该滞后2-3年。所以在整体的经营把控上,包括权益的比重和外部合作,都是根据市场的周期以及行业的变化、金融政策做出来的一个综合的评判。

现场提问:管理层能否透露公司再融资的计划有哪些?有没有打算在下半年或明年发行美元债券?

陈增立:对于境外融资,我们一直有这方面的计划,也希望保留境外的通道,从额度方面我们没有问题,余额额度是有的。我们要看整体的市场情况以及公司的需要,确实当前我们有很多的融资渠道,境内开发贷成本相关的,包括一些供应链,目前成本还是非常低的,所以大家可以看到,在上半年的时候平均融资成本只有5.6%,我们要以我们综合的成本考虑为非常重要的方面,在合适的时机也希望跟境外的投资者,以及主流的金融机构保持非常通畅的双向交流,这样的话,加强彼此的互信,在适当的时机,以及合适的价格,我们会考虑的。

现场提问:公司物业管理规模也不小,是否有分拆上市的安排?公司近年来大健康产业发展良好,这一块的业务有无引进战略投资者及未来单独上市的计划?

陈军:我们也看到了,从2019年开始大量物业集中登陆港交所,之前在初期的时候,大家也都给了物业公司比较高的估值,有很多很好的期待。正是因为物业有它特殊的管理属性,因此,绿地香港一直非常关注。

最近物业投资者越来越趋于理性,这是一个合理的回归。而物业管理公司如何做好它的流量出口,如何做好它的经营性收益,给股东带来更好的投资回报,还是物业管理公司核心之核心,因此绿地香港一直是在不断的打磨自己的管理品牌和管理服务的水平,也非常期待未来有机会,能够打造出一个绿地香港自己的服务品牌,有机会可以登陆资本市场,当然这也是作为一个重要的选择项。

在新的产业和商业领域当中,不断加强健康和不动产运营能力的打造,实际上我们有这样的想法,在未来引进战略投资者,不排除分拆上市的可能。

我们在起步的初期,就做好了一些股权架构和激励机制的设计,早期就在讨论管理层和核心的管理团队的入股,同时建立更好的市场化股权设置架构,以便于未来组织和团队能够更好的把这个产业做完整,成为绿地香港很重要的一个补充部分,这也是绿地香港从战略上部署这些产业的重要原因,此外,这些产业也可以赋能于绿地香港主业的业务发展。

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